資金鏈斷裂、業主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業項目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

1月28日，杭州金茂MALL，一場談判正在進行。談判的一方是浙江金茂商業管理有限公司（下稱金茂商業）總經理陳曉（微博）東，另一方為10余位商鋪業主。因為沒有兌現承諾中的商鋪返租租金，業主們已經多次來訪，討要租金。但2個小時的唇槍舌劍后，談判無疾而終。

據一位業主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延遲三年再付’的方案實際上就是在打白條，我們不可能答應”。而在多番談判無果后，業主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

先承諾高額回報售鋪籌集資金，后以運營不善為由拒付租金，金茂實業這種“售后返租”的營銷模式實則暗藏地雷。在并無商業地產運營經驗的背景下，投資20億下注商業地產項目，金茂實業的運營能力也深受質疑。

押寶商業地產

杭城東部九堡商圈，一個占地40萬方的家具市場頗為引人注目，但華麗外表下，整個市場卻鮮有人至，生意十分冷清。這就是浙江金茂實業發展有限公司（下稱金茂實業）曾經力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個號稱投資20億、總開發規模達60萬平方米的商業綜合體，但自2011年一期項目建成開業以來，至今一直未能完成招商。

“這個項目的失敗，首先定位就有問題。” 一位不愿透露姓名的地產人士對21世紀網表示。在其看來，九堡商圈的商業項目早已過剩。2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰東部”戰略之后，作為“東城”核心區塊的九堡就成了地產商眼中的香餑餑，商業地產項目一度井噴。

“專業市場大大小小的有30多家，僅家居市場就有4、5個。但是杭州的家居市場早就飽和了。金茂實業還要上這么大體量的市場，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產人士表示。

一個例證是，離金茂MALL500米遠還有一個恒大建材市場，投資8億，面積為28萬方，2007年開業至今，生意也一直不景氣。據了解，為了引入恒大這個項目，杭州市政府在批文中（府辦簡復第B20061421號）曾明確指出今后江干區、杭州經濟技術開發區范圍內不再興建新的陶瓷品和建材市場。

“（這個區域）養活一個家居市場都困難，何況現在一上就是4、5個。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產起家的，但是并沒有運營過商業地產項目，步子邁的太大。”

根據21世紀網獲得的一份工商資料顯示：金茂實業成立于2007年，注冊資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個商業地產項目。

但對這個觀點，陳曉東并不認同。

“這個項目前期是經過了充分的論證，只不過趕上了不好的經濟形勢。”陳曉東解釋道。按照金茂實業的預先設想，一期40萬方的市場，投資在15億左右，對外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個億，租金收入保守估計每年在2個億左右，刨除每年各2000萬的運營費用和土地租金，3年就可收回投資。

但令陳曉東沒有想到的是，市場建好后，招商工作卻并不順利。“第一年整個市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場的一層。現在你看到的已經是出租率最高的時候了。”業主陳靜（化名）告訴21世紀網，業主們認為金茂并不具備運營能力。

對這一質疑陳曉東則表示，該區塊的配套一直沒有跟上以及低迷的經濟和行業形勢，才是招商不利的主因。“九堡這兩年發展的太慢，比如市場前面這條高架，早在兩年前就應該建好了，但它現在才開始建。”

事實上，金茂MALL的窘境也是現今家居市場現狀的一個真實寫照。據了解，2012年以來，家居行業持續低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經營困局。

多重頑疾纏身

不過，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項目深陷危局已是不爭的事實。資金鏈斷裂、業主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。由于招商不利，預想中的每年2億租金已經打了水漂，而過高的商鋪出租率加上低迷行業形勢，又加大了市場的運營難度。

21世紀網調查當日，整個市場異常冷清，一個小時內只有幾個客人光顧。生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因為生意太差，商戶的意見也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個市場。” 業主于守剛（化名）對21世紀網表示。

而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養市”的盈利計劃完全落空，直接影響到了金茂的現金流，也導致了金茂不能履行當初和業主簽署的商鋪返租合同。

據于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發商和認購方按1∶9分成。

按照承諾，業主6年內投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益，她所簽訂的合同回報更為誘人。“我們09年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個月可以申請退鋪。”

“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的。”陳靜表示，“她手上的兩個鋪位是父母為她準備的嫁妝，一共花了近200萬，不成想，被套進去了。”據了解，像陳靜這樣被套住的業主一共有2300戶。“2010年、2011年都按時返租了，可現在卻出了問題，2012年上半年的租金現在都還沒有返。” 陳靜表示。