靠家居起家的紅星美凱龍，介入房地產(chǎn)市場主要的開發(fā)模式，即以地產(chǎn)加家居的城市綜合體開發(fā)模式。

而將于5月加推樓王的無錫紅星國際廣場，則是這一開發(fā)模式的典型案例，但通過細(xì)究該案例，或不難發(fā)現(xiàn)紅星美凱龍掩藏在“紅星模式”下的資本運作手法的諸多短板。

無錫項目銷售緩慢

根據(jù)最新市場消息顯示，家居企業(yè)紅星美凱龍在無錫的第一個項目紅星國際廣場，將于5月推5號樓的樓王項目。

資料顯示，紅星國際廣場整個項目共包括12棟住宅，其中，1至6棟為一期，目前一期已經(jīng)全部開盤，而余下的7至12棟為二期，處于待售狀態(tài)。

其中，5號樓(對應(yīng)為8棟)共32層，包括122㎡、137㎡兩個戶型，均價為9000元每平左右。

日前，當(dāng)觀點地產(chǎn)新媒體致電售樓部確認(rèn)加推時間時，售樓人員告知，樓王戶型早已在賣。

不過，從該項目的銷售數(shù)據(jù)來看，該項目的銷售情況不佳。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該項目的入網(wǎng)總套數(shù)為839套，而目前的總成交套數(shù)為338套，成交率40.3%，但截止4月23日，該項目最近7天的成交僅為8套。

而位于紅星國際廣場對面同一地段的人民路9號項目，雖然價格較紅星國際廣場項目高出500至1000元每平米，但銷售情況卻要較紅星國際廣場好，根據(jù)無錫市房地產(chǎn)市場網(wǎng)的銷控表顯示，紅豆·人民路九號的入網(wǎng)總套數(shù)為560套，目前的成交套數(shù)為284套，成交比例為50.7%。

對此，有無錫業(yè)內(nèi)人士分析指出，人民路9號這個項目比紅星國際廣場的銷售好，主要是因為人民路九號這個項目更靠近主干道人民路，而紅星國際廣場的價格也一直被人民路9號壓著走。

除位置稍顯不佳外，該人士同時還認(rèn)為，由于紅星國際廣場是個綜合體項目，且較一般附帶部分商業(yè)的綜合體而言，其商業(yè)部分的占比要大得多，因此項目周邊的環(huán)境污染會更嚴(yán)重、噪音也會更大，這些也對銷售造成一定的影響。

另外，他認(rèn)為對于綜合體的選擇，還有一個品牌認(rèn)可度的問題在里面，像萬達(dá)廣場、萬象城這類產(chǎn)品，雖然品牌溢價率高一點，但客戶的認(rèn)可度會高一點。

而對于紅星國際廣場未來的銷售前景，該名人士就認(rèn)為，該項目無論是從價格、銷量、品質(zhì)等方面來說，未來銷售都可能處于一個“中不溜”的階段。

據(jù)了解，目前在紅星國際廣場所處的無錫崇安區(qū)商業(yè)綜合體項目競爭激烈，據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域目前在售的項目共有38個，其中，僅有15個為純住宅樓盤，其余均為帶有部分商業(yè)物業(yè)的樓盤，包括蘇寧廣場、五洲國際廣場、無錫電子數(shù)碼城、名都匯生活購物廣場等等。

“紅星模式”的短板

雖然業(yè)內(nèi)認(rèn)為即便融入家居部分，紅星國際廣場未來的銷售也很難拔尖，但一位熟知商業(yè)地產(chǎn)運作的市場人士則向觀點地產(chǎn)新媒體透露，“或許紅星美凱龍并非在意已有項目的盈利，而是著眼于資本層面上的運作”。

其舉例稱，像多年前的國美，根本不是靠電器銷售盈利，而是靠背后的資本運作，但對于家居起家的紅星美凱龍來說，這一背后的資本運作應(yīng)該意在“以住養(yǎng)商”。

不過，對于以住養(yǎng)商這種模式，該業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營做好，在財務(wù)策略上需要保守穩(wěn)健。

但目前從紅星美凱龍已公布的各項重要財務(wù)數(shù)據(jù)來看，紅星美凱龍的財務(wù)狀況并不理想，公開資料顯示，2009年末到2012年3月末，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，負(fù)債主要由長期借款、其他應(yīng)付款、其他非流動負(fù)債、預(yù)收款項等科目構(gòu)成，其中長期借款占比最高。

截至2012年3月末，包括短期借款、長期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債等在內(nèi)的各項有息債務(wù)合計已達(dá)到104.60億元，相當(dāng)于公司同期凈資產(chǎn)的164.15%。

同時，2009年末至2012年3月末公司的其他應(yīng)付款分別為19.97億元、34.81億元、28.38億元和27.61億元，占當(dāng)期流動負(fù)債比例在35%~55%。

而為改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，紅星美凱龍亦曾于2012年8月與9月連續(xù)2次發(fā)票據(jù)，融資規(guī)模共計15億元。

因此，對于以住養(yǎng)商這種模式存在的問題，該人士分析指出，在國家沒有相關(guān)政策打通資本市場和商業(yè)市場之前，用住宅開發(fā)的現(xiàn)金流反哺商業(yè)，其實是把商業(yè)和住宅風(fēng)險捆綁在了一起，一旦市場遭遇調(diào)控，整個項目必受影響。

他透露，由于紅星美凱龍近幾年的快速擴(kuò)張，其資金鏈目前已相當(dāng)緊張。

他舉例稱，早前曾有分析指出，與大部分家居企業(yè)不同，紅星美凱龍的快速擴(kuò)張主要是通過大量抵押貸款來維持其業(yè)績，而這大量抵押貸款則主要是用作持續(xù)的圈地，然后抵押土地再去買地。

而據(jù)紅星美凱龍官網(wǎng)介紹，旗下紅星地產(chǎn)正在開發(fā)的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明、沈陽、鄭州、長春、大連、煙臺、太原、無錫等十幾個主要城市，目前土地儲備已達(dá)500萬平方米。