房地產存量壓力正從一二線城市向三四線城市迅速蔓延

存貨周轉率大降6成，開發商啃不動天量庫存

近日，某知名研究院企業研究中心一份內部研究報告披露，過去幾年過于激進的土地出讓速度，讓包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市累積了天量庫存。其中，地處華北的唐山市可能要花費52年才能消化掉此前四年的土地出讓量。無獨有偶，中國房地產協會近日最新披露一則研究報告也顯示，上市房地產公司近三年來消化庫存能力大幅度退化，2011年存貨周轉率較2010年下降60.83%，存貨周轉周期明顯拉長。

南都記者了解獲悉，直接衡量房地產開發存貨壓力的兩個指標：一個是存貨量，另一個正是存貨周轉率。而來自兩個不同機構的兩份研究報告不約而同地印證，三四線城市房地產高庫存風險拉響“警報”，今年中國樓市將全面進入去庫存周期。

三四線城市存量規模堪憂

據悉，某知名研究院企業研究中心的這份內部研究報告，核心調研內容是2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7 .6%.也就是說，如果按照2011年房地產銷售進度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時間。

除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%.

“從數據上看，三四線城市的結構性問題也已經十分明顯。”上述研究院企業研究中心有關人士表示。比如華北地區的唐山市，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當于北京的93%.惠州與廣州相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當于廣州的94%.連云港和南京相比，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經是南京的117%.

存貨周轉率下降61%

當三四線城市存量居高不下的同時，開發商的消化能力卻持續下降。5月22日中國房地產協會發布的最新報告指出，上市房地產公司周轉速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。其中，滬深房地產上市公司2011年存貨周轉率均值為0.28，較2010年均值0.72下降60.83%，存貨周轉周期明顯拉長。

“這意味著，房地產企業的存貨從2010年的400多天周轉一次變成了1300多天周轉一次。”廣東房地產業分析人士吳曉波表示，與這一趨勢一致的是，萬科保利等五大房企今年一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%.

相比于一線城市，三四線樓市泡沫的風險顯然更引起業內高度關注。“一二線市場為主導，三四線城市隨一二線的變動而變動。一二線城市的限貸限購政策造成的市場萎縮，樓盤降價促銷，波及影響到三四線的城市。這就是三四線城市出現泡沫的原因之一。”廣州地產資深人士、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，三四線的泡沫問題不是簡單降價促銷可以解決的，因為它的降價程度受成本影響。而政府對于這樣的狀況是難以作為的，因為政府無法強迫消費者消費，又不能強迫開發商降價。最有可能可以調整是貸款金額上限等等，目前揚州最出格，拿出一些財政來補貼，但作用還是微乎其微的。

房地產拐點來臨？

此前，有消息傳“政府欲動刀庫存房，銷售超7成才可推新房源”，但至今該消息未經住建部確認。但“去庫存是中國樓市之重，遲早要面對，遲早要解決的問題。”漢碩國際管理學院中國城鎮化研究中心主任許子枋表示，中國樓市將進入新一輪去庫存周期。

“2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。”中國社科院副研究員李恩平日前談房地產供給時表示，受2011年房地產交易低迷影響，2012年房地產供給將相對充裕，存量供給將進一步積累。受此影響，房地產整體盈利下降，部分前期土地購置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業將面臨虧損和債務壓力，破產、倒逼現象將激增。這也將為大型企業集團和財團并購提供良機，市場壟斷格局將進一步增強。

許子枋認為，人口總量增速的衰減和出生率的下降，對應的是高速數量型的城鎮化率達到警戒值，實際上，高速城鎮化已經過度透支了中國房地產業預期。中國城鎮化率達到60%左右時，就是中國高速數量型城市化問題爆發期的警戒值了。從目前城鎮化速度推算，預計到2017年，中國的城鎮化率可達60%.或許只要5年，因過度城鎮化的透支，城鎮化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮化的房價地價持續增長預期將難以為繼，中國房地產業的產業景氣或將從根本意義上由盛轉衰。（南方都市報）