荊州：穩(wěn)中有升  拐點難現(xiàn)

上世紀八九十年代，市場經(jīng)濟浪潮席卷全國，一批人大膽下海經(jīng)商。內(nèi)地城市湖北荊州城區(qū)逐漸出現(xiàn)了專門從事銷售家具的商人，他們自己單獨在城區(qū)租賃店面從事家具銷售，分布在城區(qū)的各個角落，那時的門店稱為“家具商行”或“家具門市部”，這種模式產(chǎn)生了一批百萬富翁，現(xiàn)在的家具經(jīng)銷商大部分都是從那時開始創(chuàng)業(yè)的。

隨著行業(yè)的發(fā)展和市場的需要，2001年，荊州城區(qū)出現(xiàn)了首家專門的家具商場-----共創(chuàng)家居廣場，一批家具經(jīng)銷商進駐商場，在商場的統(tǒng)一運作下自主經(jīng)營，每月給商場交納一筆租金，這也開啟了荊州家具行業(yè)“專業(yè)家居賣場”和“專賣店”時代。隨后，白天鵝家居廣場、藍特國際家私城、天紅家私城、一站全家具平價超市、宜美家家居廣場等專業(yè)家具賣場相繼出現(xiàn)，涌入家具行業(yè)的經(jīng)銷商和品牌也越來越多，競爭也越來越激烈，利潤也越來越低，原來幾乎可以被家具經(jīng)銷商忽略不計的“租金”一詞被經(jīng)銷商頻繁提及，甚至成為了壓倒部分經(jīng)銷商的的最后一根稻草。

租金穩(wěn)中有升但仍整體偏低

“我們荊州的家居賣場的租金水平在全省乃至全國地級城市中是偏低的。”荊州家居業(yè)龍頭企業(yè)、白天鵝家居廣場總經(jīng)理劉學(xué)松說，廣場開業(yè)近十年來，租金僅上調(diào)過三次。2007年，廣場黃金店面每平米上調(diào)3元，普通店面每平米上調(diào)2元；2009年，所有店面統(tǒng)一每平米上調(diào)2元；去年，統(tǒng)一每平米上調(diào)5元，也是有史以來漲幅最高的一次。現(xiàn)在，白天鵝家居廣場租金最高為43元每平米，最低為18元每平米，平均為35元。

藍特國際家私城租金至今也上調(diào)了三次，最高漲幅為每平米8元。現(xiàn)在，最高為45元每平米，最低為10元；天紅家私城經(jīng)營面積不足1萬平米，經(jīng)營數(shù)量偏少，檔次偏低，租金平均為30元每平米；宜美家家居廣場每平米為20元左右；一站全家具平價超市均價也在20元左右；共創(chuàng)家居廣場全部為業(yè)主自營。

過去十年來，荊州家具市場的租金水平一直處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢。這幾家家居賣場仿佛形成了某種默契，只要有一家上調(diào)租金，其余幾家也會跟著上調(diào)。除2008年因金融風(fēng)暴影響，這幾家賣場適當減免租金外，每家家居賣場每隔兩三年就會上調(diào)一次。

據(jù)悉，荊州城區(qū)家具賣場總面積約為7萬平米，經(jīng)銷商近200家，供需關(guān)系基本保持平衡，賣場的租金水平在全省乃至全國二線城市中處于整體偏低的水平。與荊州相鄰的宜昌、荊門、襄陽、潛江等城市，租金整體水平都要高于荊州。宜昌的黃金店面達到了近百元每平米，荊門也達到了80元左右。

商業(yè)價值與供需關(guān)系決定租金水平

為什么同樣是二線城市，家具賣場的租金水平差異如此之大？荊州市家具協(xié)會常務(wù)理事、荊州常青藤家居有限公司總經(jīng)理單曉東是當?shù)刈钤鐝氖录揖呓?jīng)營的經(jīng)銷商之一。他認為，賣場的租金標準取決于很多因素，最主要賣場的商業(yè)價值和供應(yīng)關(guān)系。具體包括當?shù)爻鞘械慕?jīng)濟發(fā)展水平、物價水平、賣場的地理位置、知名度、銷售量等。不可否認，荊州的經(jīng)濟發(fā)展水平與宜昌、襄陽等地有一定差距。但隨著家具行業(yè)渠道的不斷下沉，越來越多的家具品牌進軍二三線城市，有近700萬人口的荊州也是家具品牌不愿放棄的市場。由于近年來荊州城區(qū)沒有新的家具賣場出現(xiàn)，在一定程度上形成了家具店面供不應(yīng)求的局面，也抬高了荊州家具市場的整體租金水平。據(jù)悉，荊州城區(qū)幾乎所有賣場的店面都供不應(yīng)求，白天鵝家居廣場甚至出現(xiàn)了排隊候場的局面。

眾所周知，家具經(jīng)銷商的經(jīng)營成本主要包括貨款、運費、租金、人員工資、稅金和促銷費用等。成本核算是每個經(jīng)銷商幾乎每天都要計算的“算術(shù)題”。單曉東認為，在正常情況下，租金占費用總成本的30%左右是經(jīng)銷商的盈虧臨界點。在租金相對固定的情況下，如經(jīng)銷商的規(guī)模越大，租金所占的比例越低；經(jīng)銷商的銷量越大，租金所占比例也越低。經(jīng)銷商為了保持盈利或不虧損，一方面要盡量壓縮開支，另一方面要盡量擴大銷售業(yè)績。

漲租要講操作手法和“人情味”

荊州市家具協(xié)會理事長馮青山認為，租金的水平是家具賣場和經(jīng)銷商無法回避的問題。在租金水平上，賣場與經(jīng)銷商的關(guān)系實際上就是利益和供需關(guān)系的博弈，也是強勢與弱勢不斷轉(zhuǎn)換的過程。如當?shù)丶揖哔u場供不應(yīng)求，賣場就處于相對強勢的地位；如當?shù)刭u場供過于求，那經(jīng)銷商就處于相對強勢，而賣場就顯得相對弱勢。如果需要漲租，賣場的操作手段和“人情味”顯得尤為重要。

2007年，荊州城區(qū)某家居賣場在沒有征求經(jīng)銷商意見的前提下，一紙調(diào)整租金的通知書發(fā)到了每個經(jīng)銷商手中。如逾期沒有按時足額交納租金，賣場就封門、清場，最后導(dǎo)致商戶大規(guī)模撤場，并與賣場工作人員發(fā)生大規(guī)模沖突，險些釀成流血事件。最后以賣場的妥協(xié)而告終。

白天鵝家居廣場總經(jīng)理劉學(xué)松稱，雖然想進賣場的廠商出現(xiàn)了排隊的局面，但賣場絕不會因此而“濫調(diào)租金”。在操作上必須合情合理合法，并富有“人情味”。他指出，一方面，賣場在保證相對利潤空間的前提下，人員工資、稅金、宣傳推廣費用等都在不斷上浮，對租金適當上調(diào)是合情合理的；另一方面，賣場在上調(diào)租金前，都會進行市場調(diào)研與論證，了解周邊的租金狀況，聽取經(jīng)銷商的意見與建議，并耐心向他們解釋，上調(diào)的幅度也盡量在經(jīng)銷商可以承受的范圍內(nèi)。為減輕經(jīng)銷商的經(jīng)濟壓力，經(jīng)銷商可以按月交納，特殊情況可以緩交。據(jù)了解，白天鵝家居廣場共上調(diào)租金三次，經(jīng)銷商都能接受漲租的事實，沒有發(fā)生糾紛，也沒有一個經(jīng)銷商因租金而撤場。相反，有的賣場采取按季度、半年、一年交納租金的方式，發(fā)生了經(jīng)濟糾紛和撤場現(xiàn)象。

新賣場或成最大變數(shù)

盡管有家居流通業(yè)巨頭進軍荊州的消息由來已久，但始終沒有變成現(xiàn)實。荊州市家具協(xié)會副理事長、荊州力奇家居有限公司總經(jīng)理董素娟認為，一旦有新的家居賣場進入，可能會發(fā)生經(jīng)銷商資源的“爭奪戰(zhàn)”，屆時經(jīng)銷商會變得相對主動和強勢。現(xiàn)有的經(jīng)銷商可能會進入新賣場，現(xiàn)有的供需關(guān)系就會打破，賣場為了留住現(xiàn)有的經(jīng)銷商，可能會上租金上作出讓步，租金水平也會發(fā)生變化。當然，這還要看新賣場的規(guī)模、實力和運作模式。

董總也分析預(yù)測，家居業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)。國家去年以來對房地產(chǎn)業(yè)一系列宏觀調(diào)控政策對荊州這樣的二線城市的影響不大。按照荊州目前的經(jīng)濟發(fā)展水平和物價指數(shù)，荊州家具市場既使有新的家居賣場進入，短期內(nèi)可能會對租金的整體水平有影響，不排除個別賣場降低或變相降低租金，但新賣場開業(yè)后很快就會回升，甚至?xí)w的租金水平。因此，荊州家居市場租金不會下降而出現(xiàn)“拐點”，今年仍然會穩(wěn)中有升。